Maxima Reality na nové adrese!
Vážení klienti, od 1. 12. 2019 nás najdete na nové adrese Revoluční 1, Praha 1 (vedle OC Kotva).
X
Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
jsme ryze česká společnost
infolinka 7 dní v týdnu
800 111 555

Jak se domluvit na férových podmínkách prodeje s kupujícím

Konečně jste našli kupce a je na vás předložit mu návrhy smluv. Již v rezervační smlouvě, která se podepisuje brzy po prohlídce, musí být zakotveny základní podmínky celé transakce. Klíčem k hladkému průběhu prodeje nemovitosti je domluvit se hned na začátku na všem důležitém.
shutterstock_144431338_small

Smlouvy, které kupujícímu předložíte, musí být vyvážené. Měly by obsahovat sankce při nedodržení povinností nejen pro kupujícího, ale i pro vás. Vyvážená by měla být i jejich výše. Ani kupující se nebude chtít nechat zahnat do kouta, a kdybyste mu předložili pro něj nevýhodnou smlouvu, mohl by si koupi rozmyslet. Vás by čekal prodej opět od začátku a další náklady. Přípravu smluv a vyjednávání podmínek je lepší přenechat někomu nezaujatému a nestrannému, ideálně zkušenému právníkovi, který se specializuje na právní převody nemovitostí. Pokud se obrátíte na správnou zkušenou osobu, vyhnete se nejen případným komplikacím, ale i nepříjemným tahanicím.

SMLOUVY POUZE OD PRÁVNÍKA
Pokud chcete ušetřit, rozhodně nestahujte vzorové smlouvy z internetu. Šablony bývají staré a nepokryjí všechna rizika, která mohou při prodeji nastat. Vypracování návrhů smluv svěřte do rukou právníka z realitní branže, tedy zkušeného odborníka na převod nemovitostí. Najdete je ve velkých realitkách, které mají svoje vlastní právní oddělení.

Proč trvat na rezervační smlouvě

Rezervační smlouva je jednoduchý dokument, kterým kupující potvrzuje, že má zájem o koupi vaší nemovitosti, podepisuje základní podmínky, termíny koupě a zavazuje se k zaplacení rezervačního poplatku. Výše poplatku bývá obvykle 100 000 Kč (u dražších nemovitostí to může být i více).
Potvrzení vážnosti zájmu o koupi zaplacením většího finančního obnosu je vlastně jediný způsob, jak kupujícího donutit, aby se nad koupí řádně zamyslel a definitivně se rozhodl. Rezervační poplatek bývá totiž nevratný. Pokud by si kupující koupi rozmyslel, o peníze by přišel.
Trváním na podpisu rezervační smlouvy a složením rezervačního poplatku si ušetříte čas i starosti. Budete mít jistotu, že jednáte s lidmi, kteří to s koupí myslí opravdu vážně a jen tak si ji nerozmyslí.

Co je bezpečné a kdy riskujete

I když se vám kupující může zdát sympatický a rádi byste mu vyšli vstříc, jsou hranice, za které byste se pouštět neměli. Aby byl prodej bezpečný, je potřeba dodržet určité postupy a pravidla.

Zaprvé nikdy nepředávejte nemovitost kupujícímu, dokud nemáte peníze na účtu. Jednou z nejčastějších žádostí kupujících je, aby se mohli do nemovitosti nastěhovat ještě před dokončením obchodu, tedy dříve, než dojde k převodu v katastru nemovitostí a výplatě kupní ceny na váš účet. Někteří chvátají tolik, že by se stěhovali dokonce ještě před podpisem kupní smlouvy…

Pokud předáte nemovitost před formálním ukončením obchodu, vystavujete se obrovskému riziku. V případě, že by se cokoliv pokazilo a obchod nedopadl, čekalo by vás velmi zdlouhavé a složité dohadování. Násilím totiž nové obyvatele vystěhovat nemůžete, a pokud si nesbalí kufry dobrovolně, budete muset stěhování řešit trestním oznámením a vyklizení exekucí soudní cestou. Zároveň nelze počítat s tím, že by se vám po vystěhování vrátila nemovitost v tom samém stavu, ve kterém jste ji předávali. Počítat byste mohli leda s dalšími starostmi a finančními náklady a vaše představy o rychlém prodeji by se rychle rozplynuly.

Zadruhé nikdy nepodepisujte kupní smlouvu, dokud nemáte jistotu, že kupující má dostatek peněz na zaplacení kupní ceny. Občas se setkáváme s žádostí, že by kupující chtěl rozdělit platbu kupní ceny na několik splátek nebo že nechce platit za úschovu kupní ceny a chtěl by poslat majiteli peníze po podpisu kupní smlouvy rovnou na účet. Kdo vám zaručí, že se kupující s další splátkou nezpozdí nebo že kupní cenu skutečně pošle?

Před podpisem kupní smlouvy musíte mít jistotu, že dostanete za svoji nemovitost zaplaceno. Kupní cena musí být uložena v úschově nebo v případě hypotéky musí kupující předložit řádně uzavřenou úvěrovou smlouvu s bankou, která mu na koupi poskytuje úvěr. Jen pak můžete s klidným srdcem kupní smlouvu podepsat.

Více informací o tom, jak se pojistit, že dostanete své peníze, se dozvíte na našem blogu – ČÍST ČLÁNEK.

Zatřetí pokud prodáváte starší nemovitost, dejte si pozor na prohlášení, že prodáváte nemovitost v bezvadném stavu, tedy bez jakýchkoliv vad. Někdy kupující mohou trvat na tom, abyste toto prohlášení ve smlouvě podepsali, ale ve své podstatě po vás chtějí nemožné. Pokud je nemovitost po nějakou dobu užívána, bude vykazovat známky opotřebení, a to i kdyby v ní bydleli ti nejopatrnější majitelé ze všech.

Za vadu lze považovat například jakýkoliv škrábanec na okně, na dveřích či plovoucí podlaze. Pokud by na nějakou z těchto drobných vad kupující po nastěhování přišel, mohl by od vás požadovat zpětně finanční kompenzaci nebo dokonce smluvní pokutu, byla-li by pro případ nepravdivosti prohlášení sjednána. V horším případě by mohl říci, že byl uveden v omyl a mohl by od celé koupě odstoupit.

Vy byste ale na druhou stranu měli kupujícího před podpisem kupní smlouvy seznámit s faktickými vadami, které nemovitost má. Faktickými vadami se však myslí závažné vady jako například zatékání do nemovitosti, plíseň na stěnách, popraskaná podlaha apod. Drobné rýhy a škrábance se považují za běžné opotřebení nemovitosti, které je spojeno s jejím obvyklým užíváním.

Aby byla smlouva vyvážená, měla by tedy obsahovat prohlášení o stavu nemovitosti od obou stran. Prodávající by měl prohlásit, že nemovitost není zatížena žádnými faktickými ani právními vadami. Pokud nemovitost nějaké faktické vady má, je nutné je ve smlouvě popsat. Kupující by měl na oplátku podepsat, že se s nemovitostí dobře seznámil a že je mu znám její současný stav.

Pozor! Zatajovat faktické vady nemovitosti se nevyplácí. Pokud by na ně kupující přišel, může po vás žádat jejich odstranění ještě pět let od uzavření kupní smlouvy. Když nový majitel v pětileté lhůtě zjistí, že jeho dům nebo byt má vady, měl by je bez zbytečného odkladu oznámit prodávajícímu a žádat slevu z kupní ceny. Svůj nárok by měl opřít o odborný posudek.

Reklamovat může všechny skryté vady, které neodpovídají stáří a obvyklému opotřebení nemovitosti. Typicky může jít třeba o již zmíněnou plíseň na stěnách, kterou zakrýval sádrokarton, nebo zatékání do nemovitosti. Reklamovat naopak nejde vady, které už při prodeji byly zjevné obvyklou prohlídkou, nebo vady věcí, které byly na hranici své životnosti. Pokud prodáváte například 15 let starý dům, kde je stále původní kotel, musí kupující počítat s tím, že ho v blízké době bude čekat výměna, protože plná funkčnost kotle je prostě technologicky limitována.

Smluvní pokuty jsou nutnost

Smluvní pokuta je pravděpodobně nejznámější a nejvyužívanější zajišťovací metoda pro dodržení smluvní povinnosti. Hrozba smluvní pokuty má donutit smluvní strany k tomu, aby svůj závazek (peněžitý i nepeněžitý) splnily řádně a včas. Je to pojistka, která by měla zajistit, že obchod proběhne dle domluvených podmínek. Ve smlouvě to může vypadat velmi krutě, ale praxe bohužel ukazuje na to, že pouze vysoká finanční penále dokážou motivovat k řádnému plnění dohodnutého.

Nejčastěji bývá v kupní smlouvě zakotvena pokuta za každý den prodlení s předáním nemovitosti, za prodlení se složením kupní ceny do úschovy nebo s její výplatou prodávajícímu. Jde o nejdůležitější povinnosti kupujícího a prodávajícího a měly by být ve srovnatelné výši. Za jeden den prodlení se pokuta může pohybovat kolem 1 000 Kč. Sankce mohou následovat i tehdy, pokud se nějaké prohlášení v kupní smlouvě prokáže jako neúplné nebo vysloveně nepravdivé.

Nejdůležitější je pohlídat, aby byly sankce vyrovnané, oboustranné a přesně specifikované. Mohou být vyčísleny pevnou částkou nebo procentuálně. Na druhou stranu nesmí být nepřiměřeně vysoké. V takovém případě by byly buď neplatné, nebo by je mohl soud přiměřeně snížit.

Kromě smluvní pokuty je dobré do kupní smlouvy zanést i povinnost nahradit vedle smluvní pokuty i případnou skutečnou škodu, která by mohla vzniknout tím, že by jedna ze stran uvedla ve smlouvě nepravdivé údaje.

Více informací o tom, co musí kupní smlouva obsahovat, se dočtete na našem blogu – ČÍST ČLÁNEK.