Tento web používá k poskytování služeb, personalizaci reklam a analýze návštěvnosti soubory cookie. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte.
realitka pro vaše životní situace
800 111 555
infolinka 7 dní v týdnu, 8:30 - 19:00 hodin
CS | EN
CS   |   EN

Jak zvolit tu správnou prodejní strategii aneb co vše byste před prodejem měli zvážit

Začátek prodeje se rozhodně nevyplatí uspěchat. V tento moment platí více než obvykle přísloví: „Dvakrát měř a jednou řež.“ Než začnete s prodejem, je dobré znát odpovědi na základní otázky: jak rychle a za kolik potřebujete nemovitost prodat a jak plánujete při prodeji postupovat.

 

Vyvěsit inzerát na realitní servery a další otázky řešit až v průběhu prodeje se vám totiž nemusí vyplatit. Čím více informací si o průběhu prodeje dopředu zjistíte, tím snáze se vyhnete případným problémům a vyberete ideální prodejní strategii.

Štěstí přeje vždy připraveným, proto je dobré se seznámit s nebezpečími, která mohou při prodeji nastat a také zkusit odhadnout náklady, které budou prodej nemovitosti provázet. Do nákladů spočítejte nejen poplatky za dokumenty nebo za právníka, ale také náklady na „kosmetické“ úpravy bytu, inzerci a váš čas. Už na začátku je dobré vědět, zda vám pro prodej budou stačit volné večery nebo zda si budete muset vzít dovolenou.

Prodej nemovitosti je časově a mnohdy i psychicky náročná disciplína, a tak se není čemu divit, že ji chce mít každý prodávající co nejdříve úspěšně za sebou. Jednou z prvních otázek, na kterou si budete muset odpovědět, je, zda budete prodávat sám, nebo oslovíte realitní kancelář. Další otázkou, která vás může potrápit, je, jak zabezpečit obchod, abyste nepřišli o střechu nad hlavou i o peníze. A v neposlední řadě chtějí všichni na prodeji vydělat co nejvíce. Ale jak najít tu pomyslnou hranici, kterou budou zájemci ještě ochotni zaplatit?

Jak určit prodejní cenu?

Strategie prodávajících mívá nejčastěji dva cíle – buď chcete prodat rychle, nebo chcete z prodeje získat co nejvíce peněz. Většina by v ideální variantě oba cíle spojila do jednoho a prodala rychle za co nejvíce. První otázku, kterou budete muset vyřešit, bude tedy stanovení prodejní ceny. Od cenovky se pak bude odvíjet i počet zájemců o prohlídku, a tedy i rychlost prodeje. Když se cena stanoví správně, můžete dosáhnout obou cílů najednou. Velice snadno ale můžete přijít o stovky tisíc, a to nejen v případě, že cenu podstřelíte, ale i v případě kdy cenu nastavíte moc vysoko a z nemovitosti uděláte prodejní ležák. O ležáky nikdo nestojí. Automaticky dostanou nálepku „Problematická“. Proč by jinak visely na internetu tak dlouho, kdyby bylo vše v pořádku… A pozor! Úplně stejnou nálepku nemovitosti dáte, když ji budete inzerovat na jednom realitním serveru vícekrát. To se stává v případech, kdy prodáváte svoji nemovitost přes více realitních kanceláří a každá z nich vyvěsí inzerát na stejný realitní server jako ta druhá.

Nejčastější chybou při stanovení prodejní ceny je, když cenu nastavujete podle toho, co si za peníze potřebujete koupit. Nejlepší cestou je získat co nejprofesionálnější odhad s ohledem na aktuální situaci na realitním trhu.

TIP:

Při porovnávání cen se můžete podívat na realitní servery a zkoumat, jestli se neprodává podobná nemovitost ve vašem okolí. Při srovnávání cen si však musíte uvědomit, že ceny, které vidíte, jsou nabídkové. A vysoká cena, ve které jste se zrovna zhlédli, může patřit ležáku, o který nemá nikdo zájem. Proto je dobré cenu porovnat i s cenami skutečně prodaných nemovitostí. K tomu účelu můžete použít například placenou službu cenových map nebo se můžete obrátit na některou z realitních kanceláří. Většina větších realitních kanceláří poskytuje vypracování odhadu ceny nemovitosti nezávazně a zdarma.

Jak udržet cenu vysoko?

Pokud chcete zaujmout, musíte při sestavování obsahu inzerátu dostat z nemovitosti to Možná byste byli překvapeni, kdybyste viděli fotografie toho samého bytu před zásahem zkušeného home stagera. Výsledný lesk pak inzerátu dodají snímky od profesionálního fotografa.

Kromě pečlivé přípravy inzerátu musíte vybrat chytře i místo, kam inzerát umístíte. Vaším cílem bude, aby inzerát vidělo co nejvíce lidí. nejlepší. Pro inspiraci se podívejte na realitní servery a důkladně si prohlédněte nejlákavější inzeráty. Že vypadají jak ze žurnálu a ve vašich silách není, aby váš byt vypadal podobně? V tvrdém konkurenčním boji prodávajících vám nebude stačit nemovitost pouze vložit na realitní server. Již druhý den bude s největší pravděpodobností někde na desáté stránce a nikdo ji neuvidí. Aby byl inzerát vidět, budete jej muset posouvat mezi nabídkami nahoru. Proto se při výběru realitních serverů rozhodujte nejen podle toho, kolik stojí vložení inzerátu, ale také kolik stojí tzv. topování. Poproste také svoje známé o nasdílení inzerátu na sociálních sítích. Dobré je dát o prodeji vědět i v blízkém okolí, vyvěste informaci o prodeji v domě, rozneste letáky do okolních ulic a případně vyvěste prodejní plachtu.

Prodávat sám, nebo s realitkou?

Pokud sčítáte náklady pečlivě, možná už vás napadlo, jestli by pro vás nebylo jednodušší pověřit prodejem nějakou realitku, která by se o všechno postarala. Zkušenosti většiny prodávajících potvrzují, že v určité fázi prodeje se stejně musíte obrátit na právníka, aby připravil smlouvy, a na notáře nebo banku pro úschovu kupní ceny. V tomto bodě to chce pečlivě propočíst náklady a zjistit, jestli se vám služby realitky vyplatí. Jako bonus k nákladům pak nezapomeňte přičíst čas, který vám makléř ušetří, když za vás bude komunikovat se zájemci a organizovat prohlídky.

Při výběru realitní kanceláře byste měli být velmi obezřetní. Historicky první zákon o realitním podnikání, který by odlišil opravdu dobré makléře od nezkušených amatérů, mají zákonodárci již pár let na stole (a ani ten, jak se zdá, moc přísný nebude). Pečlivý výběr realitky je tedy zatím jen na vás. Dobrou referencí je určitě dlouholetá působnost na trhu a velký počet prodaných nemovitostí, dosavadní bezúhonnost, profesní pojištění a zázemí s vlastním právním oddělením.

Na co si dát pozor při prodeji

Každý prodávající hledá bezproblémového a solidního kupujícího, který bude mít na zaplacení kupní ceny. Vážné zájemce o koupi tedy raději prověřujte v  registrech dlužníků a exekucí, příp. v insolvenčním rejstříku. A když už budete v prověřování, zkuste se podívat i sami na sebe a na svoji nemovitost. Není výjimkou, že majitelé netuší, že na nemovitosti váznou nějaké zástavy, věcná břemena nebo exekuce.

Pokud prodej svěříte seriózní realitní kanceláři, prověří všechny tyto informace standardně za vás.

A pak vás čekají smlouvy. Nejprve rezervační smlouva, pak smlouva o úschově kupní ceny a budoucí kupní smlouva, kupní smlouva, případně ještě další smlouvy podle toho, v jaké situaci vy i kupující budete a jak se mezi sebou domluvíte. Při domlouvání podmínek koupě se obrňte trpělivostí. Úplně nejlepší je nechat vyjednávání nezávislé třetí osobě, nejlépe právníkovi, který není na obchodu emočně zainteresován a dokonale se vyzná v realitní problematice. Neméně důležitým dokumentem je pak návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Teprve po zápisu vkladu vlastnického práva se stává z kupujícího majitel nemovitosti a vy vlastníkem kupní ceny.

Úkonů a starostí, které jsou před vámi, je hodně. Teď už znáte ty nejzákladnější body, kterým byste před samotným prodejem měli věnovat pozornost, a víte, které kroky je dobré si dopředu promyslet. Při prodeji nemovitosti jde vždy o velké peníze, a je proto potřeba postupovat s rozvahou. Pokud si nejste jisti, zda vše sami zvládnete nebo se prodeji nechcete věnovat osobně, zvažte spolupráci s některou zkušenou realitní kanceláří, která se o prodej profesionálně postará za vás.